SOFTBANK GROUP CORP. 
Mediaberichten op woensdag suggereerden dat de in New York genoteerde aanbieder van flexibele werkruimten - ooit privé gewaardeerd op $47 miljard - overwoog om volgende week een faillissementsaanvraag in te dienen.
WeWork, dat gesteund wordt door het Japanse SoftBank, wilde een revolutie op de kantorenmarkt teweegbrengen door lange huurcontracten af te sluiten voor grote gebouwen en de ruimte te verhuren aan meerdere kleinere bedrijven met flexibelere, kortere regelingen.
Maar net als andere verhuurders heeft het sinds de pandemie moeite gehad om sommige klanten ervan te overtuigen om thuiswerken in te ruilen voor kantoorwerk op de ruim 650 locaties wereldwijd - een trend die het vertrouwen in de sector heeft geschokt.
De wereldwijde leegstand van kantoren zal naar verwachting toenemen, wat de huurvooruitzichten in steden als New York en Londen zal schaden, aldus acht leidinggevenden uit de sector, investeerders, kredietverstrekkers en analisten.
Sommige beleggers in vastgoed met hefboomwerking zouden wel eens moeite kunnen hebben om genoeg huurinkomsten te verdienen om de stijgende schulden af te betalen, zeiden ze.
"Het verlies van een huurder, vooral in een tijd van relatief trage kantoorverhuur, zal een negatieve invloed hebben op de kasstromen en waarden van kantoorgebouwen," aldus Jeffrey Havsy, hoofd van de sectorpractice voor commercieel vastgoed bij Moody's Analytics.
"Dit zal het negatieve sentiment in de markt versterken en financiering moeilijker maken, vooral voor gebouwen die in de komende 12-18 maanden moeten herfinancieren," zei hij.
Een woordvoerder van WeWork vertelde Reuters dat het bedrijf in gesprek was met verhuurders om de "hoge kosten en inflexibele huurvoorwaarden" aan te pakken en ernaar streefde om op de meeste locaties en markten te blijven.
Het aantal en volume van vastgoedleningen die in 2024 geherfinancierd moeten worden, is onduidelijk omdat veel deals privé worden gesloten tussen lener en leningverstrekker, vertelde Ed Daubeney, co-head, debt and structured finance, EMEA, bij vastgoeddienstverlener Jones Lang LaSalle aan Reuters.
Analisten schatten dat de wereldwijde markt voor commerciële vastgoedleningen ongeveer $2 biljoen groot is, ruwweg 50:50 verdeeld tussen banken en alternatieve kredietverstrekkers in de Verenigde Staten en 85:15 in Europa.
Verschillende experts met wie Reuters contact opnam, voorspelden een jaar van afrekening voor vastgoedbeleggers en kredietverstrekkers in 2024, waarbij de tijd begint te dringen voor degenen die een oogje dichtknijpen voor activa die in strijd zouden zijn met de belangrijkste leenvoorwaarden als ze vandaag geherwaardeerd zouden worden.
De waarde van al het wereldwijde vastgoed - residentieel, commercieel en landbouwgrond - bedroeg in 2022 $379,7 biljoen, zei Savills in een rapport in september, een daling van 2,8% ten opzichte van 2021.
INZAKKENDE TRANSACTIES
Het herfinancieren van vastgoedleningen werd al bemoeilijkt door een daling van het aantal transacties, die cruciaal zijn voor het bijhouden van veranderingen in de waarde van activa.
Uit het Capital Trends-rapport van MSCI voor Europa blijkt dat de volumes in het derde kwartaal met 57% zijn gedaald ten opzichte van 2022 - het laagste niveau sinds 2010.
Bovendien is de kloof tussen wat beleggers denken dat activa waard zijn en wat potentiële kopers bereid zijn te betalen tussen 20% en 35% in de belangrijkste kantoormarkten - "veel erger dan op het hoogtepunt van de wereldwijde financiële crisis", aldus MSCI.
MSCI zei dat de prijzen in de twee grootste kantorenmarkten van Europa, Groot-Brittannië en Duitsland, nog eens 13%-15% zouden moeten dalen om de marktliquiditeit terug te brengen naar het langetermijngemiddelde.
Wereldwijde kredietverstrekkers aan Britse vastgoedholdings en -ontwikkelingsbedrijven, die in oktober kredietrisicobeoordelingen hebben verstrekt aan gegevensverstrekker Credit Benchmark, zeiden dat de kans dat deze bedrijven in gebreke blijven nu 9% groter is dan ze 12 maanden geleden hadden geschat.
Amerikaanse industriële en kantoorvastgoedfondsen (REIT's) hadden 35,8% meer kans op wanbetaling dan een jaar geleden werd verwacht.
RE-LETTING
WeWork heeft 3,25 miljoen vierkante voet aan ruimte in het centrum van Londen, met een totale jaarlijkse huursom van 192 miljoen pond (234 miljoen dollar), aldus Jefferies in een notitie van september. De grootste Amerikaanse markten zijn New York en Californië, waar het respectievelijk 49 en 42 vestigingen heeft, volgens de website van WeWork.
Bronnen in de sector zeiden dat een aantal van de populairste locaties overgenomen zouden kunnen worden door rivalen tegen vergelijkbare huurtarieven, waardoor cashflowproblemen voor verhuurders geminimaliseerd zouden kunnen worden.
Maar de vraag naar flexibele werkruimte in Groot-Brittannië ligt nog steeds 11% onder het niveau van vóór de pandemie, zo bleek uit het rapport 2023 State of the UK Flex Market van de Instant Group in september.
Kredietverstrekkers zouden het WeWork-debacle als een waarschuwing kunnen zien, aldus bronnen, en mogelijk moeten kredietverstrekkers meer eigen vermogen in hun eigendommen injecteren om de loan-to-value ratio te verlagen.
Maar een dergelijk verzoek kan problematisch zijn als de omvang en duur van de huurinkomsten onzeker blijven.
De leegstand van kantoren in Londen is gestegen tot het hoogste punt in 30 jaar, aldus Jefferies in september, waarbij de gemiddelde looptijd van huurcontracten voor kantoren in het centrum van Londen volgens BNP Paribas Real Estate afneemt van 11,6 jaar tien jaar geleden tot zes jaar.
Het Britse vastgoedbedrijf Helical zei dat het bezig was met "de volgende stappen" voor de ruimte in een Londens pand dat aan WeWork was verhuurd, nadat het de huur had teruggekregen die het niet had betaald via een kortetermijnlicentieovereenkomst.
Onderbezette stadskantoren genereren niet alleen lager dan verwachte huurinkomsten voor eigenaren, maar sommige verouderen ook snel in een wereld die steeds gevoeliger wordt voor koolstofverbruik.
"We staan op een enorm keerpunt in de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt," zei Jose Pellicer, hoofd vastgoedstrategie bij M&G Real Estate.
"De afgelopen 20 jaar waren de rendementen op vastgoed hoger dan de financieringskosten. Maar een veel groter percentage van het rendement op vastgoed zal in de jaren 2020 uit groei moeten komen."
($1 = 0,9407 euro)
($1 = 0,8214 pond) (Verslaggeving door Sinead Cruise Redactie door Elisa Martinuzzi en Mark Potter)
