Sommige Chinese gemeentebesturen hebben het voor projectontwikkelaars moeilijker gemaakt om toegang te krijgen tot tientallen miljarden dollars uit de verkoop van onroerend goed die op geblokkeerde rekeningen staan, aldus mensen die bekend zijn met de zaak, waardoor het risico toeneemt dat de bedrijven die in geldnood zitten nog meer onder druk komen te staan.

De maatregelen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat meer onafgemaakte projecten op stadsniveau worden voltooid, zeiden ze, op een moment dat de huizenverkoop terugloopt en de toekomst van de hele sector onzeker is.

De aanscherping lijkt in te druisen tegen het plan van de centrale Chinese overheid, die hulp heeft beloofd om een sector te stabiliseren die getroffen is door zowel een jarenlange liquiditeitskrapte als een inzakkende vraag.

"Dat is als een Catch-22 dilemma," zei Gary Ng, senior econoom Azië-Pacific bij Natixis, eraan toevoegend dat lokale overheden er misschien wel voor willen zorgen dat alle woningbouwprojecten kunnen worden opgeleverd, maar dat het voor ontwikkelaars moeilijk is om dat te doen zonder toegang tot liquiditeit.

De beperkingen kunnen betekenen dat particuliere ontwikkelaars, die harder getroffen zijn door de crisis in de sector, minder efficiënt gebruik zullen maken van kapitaal, en kunnen een groter kredietrisico inhouden voor sommige kleine ontwikkelaars, aldus Ng.

Chinese ontwikkelaars mogen woningbouwprojecten verkopen voordat ze klaar zijn, maar moeten het geld op geblokkeerde rekeningen zetten. Lokale stadsbesturen staan hen toe om een deel van het geld op te nemen, afhankelijk van de voortgang van de bouw.

Toen wanbetalingen de hele vastgoedsector overspoelden, versoepelden de toezichthouders vorig jaar enkele geblokkeerde regels in een poging om de liquiditeitsstress voor ontwikkelaars te verlichten, zodat ze de bouw van appartementen konden afronden.

Sommige stadsbesturen zijn echter vanaf het tweede kwartaal van dit jaar begonnen met het beperken van de toegang van ontwikkelaars tot de geblokkeerde fondsen, omdat de vooruitzichten voor de sector verslechterden: de verkoopcijfers daalden sinds april door de zwakke vraag en de economische vooruitzichten werden somberder.

Directieleden van twee Chinese ontwikkelaars zeiden dat respectievelijk meer dan 80% en 90% van hun geld nu vastzit op de geblokkeerde rekeningen en dat pogingen om geld op te nemen voor bouwdoeleinden door de lokale autoriteiten worden gedwarsboomd.

Dat was ongeveer 30% voordat de sector medio 2021 werd getroffen door de schuldencrisis, en ongeveer 60% in de eerste dagen van de crisis, volgens analisten.

De twee leidinggevenden, die niet bij naam genoemd willen worden omdat ze geen toestemming hebben om met de media te spreken, zeiden dat ze denken dat de beperktere toegang het gevolg is van het feit dat de lokale autoriteiten ervoor willen zorgen dat er genoeg kapitaal is om de bouw van huizen in de steden te voltooien.

"Het is de afgelopen maanden weer erg moeilijk voor ons geworden om geld van de geblokkeerde rekeningen af te halen," zei een leidinggevende van een van de ontwikkelaars die zijn schuldverplichtingen niet is nagekomen. "Eind vorig jaar was het makkelijker geweest na de versoepeling door de overheid."

In de eerste helft van dit jaar bedroegen de fondsen die ontwikkelaars gebruikten voor de ontwikkeling van onroerend goed bijna 7 biljoen yuan ($977 miljard), en ongeveer een derde daarvan was afkomstig van aanbetalingen en voorverkoopfondsen, volgens gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek.

Het Chinese ministerie van Huisvesting heeft niet gereageerd op een verzoek van Reuters om commentaar op de striktere toegang van ontwikkelaars tot geblokkeerde fondsen.

HAPERENDE VRAAG NAAR WONINGEN

De nieuwe maatregelen komen op een moment dat de vraag naar onroerend goed hapert - China's verkoop van onroerend goed tussen mei en juni vertoonde de grootste maandelijkse daling dit jaar, gebaseerd op de verkoop per vloeroppervlak, en ook de investeringen in onroerend goed liepen terug.

Een persoon die bij een staatsbank in een stad in de provincie Hunan werkt, sprak op voorwaarde van anonimiteit, en zei dat de lokale huisvestingsautoriteit de bank opdracht heeft gegeven om strengere regels in te voeren voor het opnemen van geblokkeerde fondsen.

Volgens deze regels heeft de autoriteit de bank gevraagd om geblokkeerde fondsen alleen beschikbaar te stellen aan ontwikkelaars die andere financieringsbronnen hebben om de bouwkosten te dekken, aldus de persoon.

De huisvestingstoezichthouder van Hunan heeft niet gereageerd op een verzoek om commentaar.

Een andere ontwikkelaar zei dat sommige banken de fondsen ook tegenhouden omdat ze nu de verschillende projecten van een bedrijf in verschillende steden samen evalueren, zodat de voorverkoopopbrengsten van één project gebruikt kunnen worden om de bouw van een ander project in een andere stad te dekken.

In steden zoals Hefei en Xiamen beheren de lokale overheden de rekeningen van een aantal ontwikkelaars samen, zodat de verkoop van één project gebruikt zou kunnen worden om de bouwkosten van een andere ontwikkelaar te dekken, zeiden leidinggevenden bij twee andere ontwikkelaars.

De overheden van Hefei en Xiamen reageerden niet op verzoeken om commentaar.

($1 = 7,1652 Chinese yuan renminbi) (Verslaggeving door Clare Jim in Hongkong en Ziyi Tang in Peking; Bewerking door Sumeet Chatterjee en Muralikumar Anantharaman)