KARLSRUHE (dpa-AFX) - Wanneer mag een verhuurder een vergoeding voor schade aan een appartement verrekenen met de terugbetaling van de borgsom? Het Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe heeft zich woensdag over deze vraag gebogen. De discussie ging over de toepassing van een uitzonderingsregel, volgens welke verhuurders onder bepaalde voorwaarden ook na de verjaringstermijn van zes maanden schadevergoeding kunnen eisen. De hoogste civiele rechtbank van Duitsland zal op 10 juli uitspraak doen.

In het specifieke geval had een huurder een rechtszaak aangespannen omdat haar huisbaas haar huurwaarborg had ingehouden nadat ze was verhuisd. Hij rechtvaardigde dit door te zeggen dat hij de borg verrekende met claims voor schade aan de flat. Omdat de verhuurder de vordering echter pas meer dan zes maanden na de verhuizing van de huurder had voldaan, was de huurder van mening dat haar vorderingen al verjaard waren. Ze spande een rechtszaak aan en kreeg gelijk in de lagere rechtbanken.

Borg veroorzaakt vaak geschillen

In het algemeen mogen verhuurders de borg van hun huurders onder verschillende omstandigheden inhouden. "Dit kan een huurvordering zijn die onbetaald is gebleven of nabetalingen van bedrijfskosten," zei advocaat en huurrechtexpert Beate Heilmann tegen het Duitse persagentschap. Het geld kan ook worden ingehouden voor verwaarloosde cosmetische reparaties - op voorwaarde dat deze dienovereenkomstig waren overeengekomen in het huurcontract. "En dan zijn er nog vorderingen van de verhuurder wegens schade aan de huurwoning, want die spelen ook een rol in de BGH-procedure".

Dergelijke schadeclaims leiden vaak tot geschillen tussen huurders en verhuurders, zegt Heilmann, die voorzitter is van de Werkgroep Huurrecht en Vastgoed van de Duitse Orde van Advocaten. Voor verhuurders is het aantrekkelijk om de betwiste vorderingen te verrekenen met de waarborgsom, omdat het dan aan de huurder is om de terugbetaling te eisen - zoals in de zaak die nu wordt behandeld door het Federale Hof van Justitie. De verjaringstermijn voor vorderingen speelt hier ook een beslissende rol.

Vorderingen verjaren na zes maanden

Dit komt omdat verhuurders over het algemeen zes maanden de tijd hebben na het teruggeven van een flat om schadevergoeding te eisen van hun voormalige huurders. "Als de termijn niet wordt gehaald, zijn deze claims van de baan," legt Heilmann uit. Het Duitse Burgerlijk Wetboek voorziet echter in een uitzondering op de verjaringstermijn. Op grond hiervan is verrekening ook mogelijk nadat de zes maanden zijn verstreken als de vordering nog niet was verjaard op het moment dat deze voor het eerst had kunnen worden verrekend.

Een van de voorwaarden voor verrekening is echter dat het gaat om twee "gelijksoortige" vorderingen - d.w.z. "contant tegen contant" in het geval van de waarborgsom. De twee partijen, huurder en verhuurder, verschillen van mening over de vraag of deze gelijkenis in dit geval bestond.

Dit komt omdat verhuurders mogen kiezen of ze de huurder de gelegenheid geven om de flat zelf in de oorspronkelijke staat te herstellen - de zogenaamde zakelijke restitutie - of dat ze een geldelijke vergoeding eisen voor de schade aan het gehuurde. Alleen de geldelijke vergoeding kan echter worden verrekend met de borgsom.

Verhuurder verwijst naar een uitzondering

De advocaat van de verhuurder meent dat zijn verrekening onder de uitzondering valt. De verrekening inclusief het recht op indeplaatsstelling - dus de overgang van een zakelijke teruggave naar een geldelijke vergoeding - had dus vóór de verjaring uitgesproken kunnen worden en moet dus ook na de verjaring mogelijk zijn. De wederpartij is net als het hof van mening dat de verhuurder zijn voornemen tot verrekening van de schade als geldelijke vergoeding binnen de verjaringstermijn had moeten verklaren.

De Achtste Civiele Senaat stelde woensdag ook dat uit de jurisprudentie tot nu toe blijkt dat het bestaan van een geldige verrekeningssituatie - waaronder de gelijksoortigheid van de vorderingen - al noodzakelijk is vóór de verjaring. De zaak roept echter een aantal interessante juridische vragen op./jml/DP/nas