MADRID, 11 januari (Reuters) - Madrid is begonnen met de aanleg van een nieuw zakendistrict dat al drie decennia gepland staat, maar nu vergelijkbare zones in Londen, Parijs en New York het moeilijk hebben omdat steeds meer mensen thuis werken, zien critici het risico dat het project een gigantische witte olifant wordt.

Met een eerste fase gepland voor 2035, zal Madrid Nuevo Norte (MNN) 1,6 miljoen vierkante meter kantoorruimte toevoegen aan de hoofdstad, inclusief de hoogste wolkenkrabber van Spanje.

De plannen omvatten ook 10.500 nieuwe woningen en een groot park, terwijl het station van Chamartín zal worden opgewaardeerd tot Madrid's knooppunt voor hogesnelheidstreinen en forensentreinen.

Geconfronteerd met het verlies van huurders in gebieden zoals Canary Wharf in Londen als gevolg van de opkomst van telewerken, heeft Crea Madrid Nuevo Norte 16 vergelijkbare projecten bestudeerd om zich voor te bereiden op de toekomst.

Miguel Hernández, hoofd strategie, legt uit dat de beslissing om kantoren te mengen met woningen, winkels en restaurants gebaseerd is op deze studie.

"Tegenwoordig willen mensen werken, wonen, recreëren en winkelen in gebieden die 's nachts niet helemaal leeg zijn," vertelde hij aan Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte is een consortium gevormd door de Spaanse bank BBVA, vastgoedbedrijf Merlin Properties en bouwer Grupo SanJose.

Het werkt samen met het kantoor van de burgemeester van Madrid aan het project, dat al bijna 30 jaar vastzit door rechtszaken.

MNN zal ook proberen om een meer divers scala aan huurders aan te trekken dan de zakenwijken die sterk leunen op de financiële sector om hun kantoren te vullen. Dit zijn onder andere bedrijven in de gezondheidszorg, om te profiteren van de locatie naast een van de grootste ziekenhuizen van Madrid, aldus Hernandez.

De leegstand in het financiële district van New York is bijna verdubbeld sinds de pandemie, toen telewerken een hoge vlucht nam, tot 21 procent in het derde kwartaal van 2023, volgens vastgoeddataleverancier CoStar Group.

De leegstand in La Défense in Parijs steeg van 6,7% eind 2018 naar 19,7% in de eerste helft van 2023, terwijl Canary Wharf sinds de pandemie 9,3 hectare aan vraag naar kantoren heeft verloren, volgens CoStar.

HSBC staat op het punt Canary Wharf te verlaten voor een kleiner kantoor in het centrum van Londen, terwijl Barclays zijn aanwezigheid daar verkleint. De aanwezigheid van Credit Suisse op de lange termijn is ook onzeker na de overname door UBS, dat van plan is om duizenden banen te schrappen.

Canary Wharf Group wil zich aanpassen en diversifiëren door een gigantische life sciences campus te ontwikkelen en meer flats, restaurants en bars te bouwen. Canary Wharf Group heeft niet gereageerd op een verzoek om commentaar.

MINDER FORENZEN

Spanjaarden gingen tijdens de pandemie losser om met thuiswerken dan sommige van hun buren. Ze pendelen gemiddeld 2,6 dagen per week naar kantoor, vergeleken met het Europese gemiddelde van 1,8 dagen, volgens een onderzoek van CBRE - een van 's werelds grootste vastgoedinvesteringsmanagers - dat vorige week werd gepubliceerd.

Ismael Clemente, CEO van Merlin Properties, zegt dat deze factor, in combinatie met een korter woon-werkverkeer dan Canary Wharf of La Défense, hem ervan overtuigt dat er vraag zal zijn naar kantoren.

"Als het je 20 minuten kost om op je werk te komen, waarom zou je dan in godsnaam vanuit huis gaan werken?" zegt Clemente.

Maar sommige analisten stellen dat Madrid, dat al de AZCA en Four Towers bedrijvenparken in de buurt heeft, eigenlijk meer woningen nodig heeft, geen commercieel vastgoed.

PwC schat dat Madrid 11.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft om aan de vraag te voldoen, terwijl een studie van Gesvalt concludeerde dat de stad een tekort heeft van 214.000 betaalbare woningen.

Volgens EY had de stad in de eerste helft van 2023 1,7 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte en een leegstandspercentage van 11 procent, tegenover 9,3 procent in 2020.

Javier Garcia-Mateo, EY's hoofd strategie en transacties voor vastgoed in Spanje, zei dat MNN de geplande kantoorruimte met 500.000 vierkante meter zou moeten verminderen en in plaats daarvan 15.000 tot 20.000 extra woningen zou moeten bouwen.

"Waarom ga je kantoren ontwikkelen als je daar woningen nodig hebt," zei García-Mateo.

Maar sommige buurtbewoners hebben campagne gevoerd tegen het project omdat ze bang zijn dat het een gigantische luxe buitenwijk wordt die hun buren uit de arbeidersklasse marginaliseert.

"Wanneer ze geen afzetmarkt hebben, overtuigen de ontwikkelaars de regering om hen een andere classificatie toe te staan, zodat waar de kantoren komen, over 20 of 30 jaar woningen zullen zijn. Luxe, natuurlijk," zei Vicente Pérez, die aan het hoofd stond van zo'n campagne.

Het kantoor van de burgemeester reageerde niet op een verzoek om commentaar. Hernandez, van Crea Madrid Nuevo Norte, zei dat het moeilijk zou zijn om de classificatie te veranderen nu het project loopt.

Clemente van Merlin zei dat de voltooiing van het project tot 40 jaar in beslag zal nemen en dat er kantoren aan de markt zullen worden toegevoegd om te voorkomen dat deze overspoeld wordt.

Voorstanders van het project zeggen dat het zal helpen om meer internationale bedrijven aan te trekken naar de Spaanse hoofdstad.

Paloma Relinque, directeur kapitaalmarkten bij CBRE in Spanje, zegt dat Madrid een tekort heeft aan eersteklas kantoorruimte die voldoet aan de duurzaamheidsnormen die zij eisen. Volgens CBRE is het leegstandspercentage voor A-klasse kantoren in het gebied waar MNN zal worden gebouwd ongeveer 0,7%, vergeleken met 7,8% voor alle kantoren.

José Ramón Iturriaga, fondsmanager bij Abante Asesores in Madrid, dat aandelen heeft in Merlin, trok parallellen met de recente toename van de bouw van luxe hotels in de stad.

"Als je dit soort eersteklas kantoorruimte niet hebt, zullen bepaalde hoogwaardige zakencentra niet komen," zei hij.

(Verslaggeving door Charlie Devereux, Corina Pons en Guillermo Martínez; bewerkt in het Spaans door Benjamín Mejías Valencia)