BERLIJN (dpa-AFX) - De maandelijkse huur slokt meer dan een derde van het gemiddelde inkomen op in veel wijken van de zeven grootste Duitse steden. Volgens een zaterdag gepubliceerde analyse van dataserviceprovider 21st Real Estate is de discrepantie tussen netto-inkomen en huurkosten het grootst in Berlijn.

Volgens de analyse zijn de koude huren in de hoofdstad aan de ene kant hoog en de gemiddelde inkomens aan de andere kant relatief laag. Het bedrijf - dat gevestigd is in Berlijn - schat de gemiddelde kostenratio voor de hele stad op 32 procent.

De analyse is enerzijds gebaseerd op de evaluatie van 271.000 online gepubliceerde advertenties voor appartementen en anderzijds op inkomensberekeningen uitgesplitst naar "microlocaties" in straten en buurten. De basis waren inkomensgegevens van het marktonderzoeksinstituut GfK. De aanbiedingshuren zijn geen afgesloten huurcontracten, maar gezien de grote toeloop naar schaarse woonruimte zijn weinig verhuurders bereid om prijsverlagingen te accepteren.

"Voor nieuwkomers met een gemiddeld of laag inkomen wordt de zoektocht naar een flat in de zeven A-steden een ware beproeving," zegt Heike Günding, hoofd van het bedrijf.

De doorslaggevende factor voor de evaluatie door 21st Real Estate was niet het absolute huurbedrag, maar de verhouding tot het inkomen: Als er alleen miljonairs in een straat zouden wonen, zou de huurkostenratio relatief laag zijn, zelfs voor zeer dure flats.

Berlijn en München leiden de weg in huurkostenratio's

Daarom is de huurkostenratio van Berlijn met 32 procent net zo hoog in de gegevensanalyse als die van München, hoewel de huren in de Beierse hoofdstad gemiddeld nog steeds duurder zijn. Volgens 21st Real Estate is het gemiddelde inkomen van 57.259 euro per jaar in de bijzonder dure microlocaties met een huurkostenratio van meer dan 35 procent echter ook aanzienlijk hoger dan in de grootste stad van Duitsland. In Berlijn bedraagt het gemiddelde jaarinkomen in de betreffende wijken slechts 40.255 euro.

Stuttgart komt op de derde plaats in de analyse met een huurkostenratio van 29 procent, voor Frankfurt met 27 procent. De goedkoopste metropolen zijn Koln met 26 procent en Düsseldorf en Hamburg met elk 25 procent.

Volgens de berekeningen van het in Berlijn gevestigde bedrijf zijn er echter ook veel buurten in deze steden waar de huurkostenratio in sommige gevallen ver boven de 30 procent ligt. In Hamburg bijvoorbeeld slokt de huur in bijna alle straten ten noorden van de Elbe in de wijken Mitte en Nord meer dan 37,5 procent van het gemiddelde inkomen op.

Volgens 21st Real Estate is de huurlast nog steeds aanzienlijk lager in de omliggende gebieden van de grote steden. In de buurt van Düsseldorf is bijvoorbeeld Duisburg bijzonder gunstig met een huurkostenratio van slechts 13,4 procent.

Wat gebeurt er met de huren?

Er is geen verlichting in zicht voor de huurprijzen - integendeel. TAG Immobilien heeft bijvoorbeeld al verdere huurverhogingen aangekondigd. Deze zullen echter een bepaalde limiet niet overschrijden, omdat de flats van TAG in steden staan waar leegstand is, vertelde CFO Martin Thiel aan het financiële persbureau dpa-AFX.

De in Hamburg gevestigde residentiële vastgoedgroep concentreert zich met haar 85.700 woningen in Duitsland op zogenaamde B- en C-locaties - d.w.z. in de verdere aanloopgebieden van de metropolen en in middelgrote steden. De meeste woningen bevinden zich in Oost-Duitsland in steden als Gera, Leipzig, Chemnitz, Erfurt en in de regio Berlijn.

Huurders van de vastgoedgroep LEG moeten ook hogere huurprijzen verwachten. Deze zouden "aanzienlijk stijgen", vertelde bedrijfsleider Lars von Lackum aan dpa-AFX. Gezien de stijgende materiaalkosten en lonen kan er geen duurzaam, klimaatvriendelijk product worden aangeboden voor 6,52 euro per vierkante meter. Daarom wil LEG de huren verhogen "zo veel als mogelijk is vanuit het oogpunt van regelgeving", zei de manager. LEG verhuurt ongeveer 167.000 appartementen in Duitsland, voornamelijk in Noordrijn-Westfalen, maar ook in andere deelstaten./cho/DP/zb